[CHIUSA] Lentate sul Seveso (MB)
È possibile riuscire a concludere un’operazione di Stralcio quando gli esecutati hanno un debito con l’Agenzia delle Entrate e Riscossione, oltre che con la banca?
Per chi non ha le giuste competenze in merito è praticamente impossibile. A noi è successo in questa operazione che abbiamo concluso a Lentate sul Seveso, paese di neppure 16 mila abitanti nella provincia di Monza e Brianza.
La storia di queste persone è simile a quella di tanti piccoli imprenditori italiani. Due coniugi che portano avanti con passione e dedizione la loro impresa edile ma che, a causa dell’ennesima fattura non pagata dai clienti, si ritrovano in un punto di non ritorno. Perché se un cliente non paga, un imprenditore edile non può saldare i fornitori, non riesce a reperire i materiali necessari ad altri incarichi, non può garantire lo stipendio ai dipendenti ed entra in un circolo vizioso che lo porterà sempre più in basso.
E così è stato, finché nel 2008 i coniugi non sono stati costretti a dichiarare fallimento. Il debito con la banca non era inaffrontabile (ammontava a 21.000 €) ma, su consiglio di professionisti, che poi alla fine tali non erano, hanno avviato una causa nei confronti della banca, accusandola di usura. E per farlo hanno dovuto tirare fuori 10.000 € per la parcella della società che si è occupata della causa.
Peccato che non abbiano ricevuto i risultati sperati e, dopo la richiesta di integrazione alla parcella da parte di coloro che avrebbero dovuto aiutarli, si sono arresi. Con la conseguenza che il loro debito, a causa delle spese di procedura e degli interessi è salito a oltre 46.000 € e loro si sono trovati con la casa pignorata. E sarebbe aumentato ancora se non fossimo intervenuti noi.
Abbiamo analizzato a fondo tutti i dettagli dell’operazione e, seppure fossero presenti non poche complicanze abbiamo deciso di proseguire.
Quali erano le problematiche dell’operazione? La prima problematica riguardava la stima dell’immobile. Quello che ci apprestavamo ad acquistare era un immobile al terzo piano di una palazzina senza ascensore nella provincia di Monza Brianza, e non un attico in centro a Milano. Perché parliamoci chiaro, a fare affari con immobili super richiesti nelle grandi città, sono capaci tutti, con il piccolo dettaglio che quegli affari d’oro non arrivano a te… mi spiace se ti hanno fatto intendere diversamente.
Detto ciò, vuoi mettere la soddisfazione di chiudere un’operazione con un ROE del 73,70 % a Lentate sul Seveso? Per questo era fondamentale fare una valutazione chirurgica per definire esattamente quale avrebbe potuto essere il prezzo di vendita e, di conseguenza, il tetto massimo di acquisto.
Come per ogni immobile abbiamo quindi analizzato la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, i valori forniti dalla camera di commercio, comparato l’immobile con altri presenti sui principali siti di vendita (come immobiliare.it, casa.it, ecc.), contattato diverse agenzie in loco e fatto una media tra le varie valutazioni. Solo dopo aver definito l’esatto prezzo di vendita abbiamo potuto avviare la trattativa con i creditori.
La seconda problematica era invece ben più insidiosa e riguardava un debito di 126.000 € che la coppia aveva nei confronti dell’Agenzia delle Entrate e Riscossione. In questa sede non entreremo nel dettaglio ma è doveroso affrontare un paio di punti:
- Grazie al decreto legge 69/2013, l’Agenzia delle Entrate e Riscossione non può procedere al pignoramento della prima casa;
- una volta che la procedura viene avviata per un altro debito (come in questo caso con la Banca), anche l’Agenzia delle Entrate può intervenire e richiedere la sua parte.
E se al debito di 43.000 € con la banca si fosse andato ad aggiungere quello con l’ex Equitalia, l’intera operazione sarebbe stata infattibile. Specie perché i debiti con l’agenzia delle Entrate non sono stralciabili. Ciò che ha fatto la differenza in questo caso è stata la nostra preparazione in materia.
Conoscere a fondo le regole del gioco e sapere esattamente cosa fare mentre altri avrebbero proceduto per tentativi, ha infatti decretato la riuscita dell’operazione.
Se è così importante avere queste competenze, perché altri professionisti non le hanno? Le motivazioni possono essere diverse:
- Alcuni non dedicano il giusto tempo allo studio e quando si trovano davanti a problematiche di questo tipo vanno a braccio;
- altri conoscono la teoria ma non hanno l’esperienza necessaria per metterla in pratica;
- altri ancora sono totalmente inconsapevoli delle peculiarità del mercato. Seguono un corso di immobiliare e poi si buttano a capofitto nelle operazioni senza avere idea di quello che stanno facendo. Così finiscono per fare male non solo a loro stessi ma anche ai poveri malcapitati che si fidano di loro.
Dopo aver raggiunto un accordo con la banca abbiamo chiuso il debito ed acquistato l’immobile. Sono bastate poche migliorie come la ristrutturazione del bagno, la tinteggiatura interna ed una rinfrescata generale all’immobile per metterlo sul mercato e ricevere, in poco tempo, la prima offerta, perfettamente in linea con quanto stilato in sede di business plan.
Ma guardiamo i numeri dell’operazione:
- Prezzo di acquisto: € 46.300,00
- Prezzo di vendita: € 120.000,00
- Investimento reale: € 57.339,22 (€ 46.300,00 + € 11.039,22 per le spese)
- Guadagno finale: € 42.260,78
- ROE: 73,70 %
- ROE annuo: 151,13 %
- Durata operazione: 6 mesi
€ 120.000,00 a fronte di un investimento di € 57.339,22, con un utile di € 42.260,78 in 6 mesi. In questo caso il lieto fine non è solamente nostro e dei nostri soci ma anche degli esecutati che, dopo tanta sofferenza hanno potuto iniziare una nuova vita. Non solo hanno scongiurato la morte finanziaria e, con i giusti tempi, potranno accedere nuovamente al credito ma hanno chiuso un capitolo della loro vita rimasto aperto troppo a lungo.
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