[CHIUSA] Fiesso d’Artico 2 (VE)
È possibile riuscire a concludere un’operazione di Stralcio quando, sulla casa in questione, pesa il fardello dell’assegnazione della casa coniugale? Ti spiego brevemente di cosa si tratta: a seguito di un divorzio, se vi sono determinate condizioni, il giudice può assegnare la casa coniugale al genitore (in genere la madre) che ha la tutela dei figli. E, cascasse il mondo, fino a quando i figli non hanno raggiunto l’indipendenza economica, nessuno può buttarli fuori di casa. Ed è per questo motivo che, nella maggior parte dei casi, anche i professionisti più navigati, quando si trovano davanti ad una casistica del genere, mollano il colpo.
Per chi non ha le giuste competenze, gestire un immobile con questo tipo di trascrizione, è praticamente impossibile. O meglio, qualunque operatore potrebbe riuscire a concludere l’acquisto all’asta ma si troverebbe incastrato in una situazione nella quale lui mette i soldi e la casa rimane nelle mani dell’esecutata e dei figli. A differenza di molti altri, noi sappiamo come muoverci e per questo riusciamo a gestire situazioni che la maggior parte degli investitori immobiliari avrebbe scartato. E lo dimostrano le centinaia di operazioni di questo tipo che abbiamo concluso in anni di lavoro, come quella di Fiesso d’Artico, paese di poco più di 8 mila abitanti nella provincia di Venezia.
Ma guardiamo subito i numeri dell’operazione:
- Prezzo di acquisto: € 79.000,00
- Prezzo di vendita: € 143.000,00
- Investimento reale: € 91.661,99
- Guadagno finale: € 39.146,54
- ROE: 42,71 %
- ROE annuo: 52,66 %
- Durata operazione: 9 mesi e mezzo
Può capitare a tutti un momento di difficoltà. Ritrovarsi in una fase della vita nella quale le sicurezze crollano e basta un “niente” per mettere in discussione tutto ciò che fino a poco tempo prima è stato il molo al quale abbiamo ancorato tutte le nostre certezze. La perdita del lavoro, una malattia, un divorzio, un lutto sono eventi in grado di mettere in ginocchio anche la famiglia più unita e compromettere il più solido dei rapporti.
Come nel caso della coppia protagonista della nostra storia che, a causa del licenziamento di lui, è entrata in una spirale di problemi economici dalla quale non è più riuscita ad uscire. I soldi che non bastano, due figli con tutte le loro esigenze, le rate insolute del mutuo che pian piano si accumulano fino al momento in cui le litigate superano i momenti belli, il rapporto si sgretola e l’unica soluzione possibile è prendere strade differenti.
Il problema è che, spesso, quando iniziano ad avere problemi di debiti, molti esecutati si lasciano sopraffare dalla situazione e tendono a dare importanza a cose che per altri sarebbero futili. Sono stanchi di fare sacrifici, stanchi di imporsi privazioni che non migliorano affatto la loro situazione debitoria e così, arrivati ad un certo punto, decidono che ne hanno abbastanza. E più le circostanze sfuggono di mano più ci si attacca ai beni materiali, come a voler sopperire ad una mancanza o colmare un vuoto che le difficoltà hanno creato, finendo per vivere al di sopra delle proprie possibilità.
Quando per la prima volta siamo entrati nella villetta di Fiesso D’Artico, la situazione debitoria si protraeva da diverso tempo: la coppia aveva già divorziato e, mentre l’ex marito era tornato a vivere dai genitori, la signora continuava a vivere nell’immobile (per il quale aveva ricevuto dal Tribunale l’assegnazione della casa coniugale) insieme al nuovo compagno e ai 4 figli, due avuti dal precedente matrimonio e 2 dall’attuale relazione. Ciò a cui ci siamo trovati di fronte era un immobile tenuto al limite del vivibile. Cataste di oggetti accumulate in ogni dove, un garage doppio di 36 mq nel quale era impossibile entrare, il giardino completamente distrutto dai due cani di grossa taglia che la famiglia aveva adottato, interni sporchi, maltenuti e pieni di cianfrusaglie.
Quelle con gli esecutati non sono state trattative facili. Come capita spesso nel caso di coppie divorziate, i rapporti non sono dei migliori e per questo motivo tendiamo a fissare due incontri distinti. La trattativa con il marito è stata in realtà piuttosto semplice: un uomo che ha lasciato i figli per tornare a casa dai genitori, un lavoro saltuario di 2/3 mesi all’anno che non gli permetteva di pagare il mantenimento e la voglia di dimostrare ai suoi bambini quanto ci tenesse lo hanno spinto a firmare la delega senza pensarci due volte.
Con la moglie invece la situazione è stata ben diversa. Una donna aspra, spigolosa, piena di risentimento nei confronti dell’ex marito (al punto che il solo nominarlo ha rischiato di far saltare l’intero appuntamento) e nel contempo stanca di essere la colonna portante di tutta la famiglia. L’attuale compagno non aveva un lavoro fisso, 4 figli a carico richiedono un impegno economico importante e, come se non bastasse, a causa della situazione debitoria, le era stato pignorato un quinto dello stipendio. Non siamo stati i primi a provare a parlare con lei e a tentare di farsi firmare una delega: stando alle parole del marito, altri investitori si erano presentati a casa loro ma l’unico risultato che sono riusciti ad ottenere, è stata una porta sbattuta in faccia.
Anche nel nostro caso, in un primo momento sembrava non avesse alcuna intenzione di ascoltarci e, se non fossimo riusciti a muovere le giuste leve, probabilmente la situazione sarebbe entrata in una fase di stallo. In che modo siamo riusciti a sbloccarla? Grazie a domande mirate siamo riusciti a capire quali fossero le sue più grandi paure e poi le abbiamo fatto capire quanto rimanere inerme non solo non avrebbe migliorato la situazione ma l’avrebbe portata a vivere realmente quell’incubo che già non la lasciava dormire la notte. Che cosa temeva più di ogni altra cosa? Il giudizio delle persone, sia dei titolari e dei colleghi di lavoro che dei vicini di casa. Perché quando si vive in un piccolo paesino si sa, la gente mormora e basta un niente per creare un vespaio. Un altro problema era invece legato al fatto che le fosse stata pignorata una parte dello stipendio: non solo era ciò che avrebbe potuto mettere al corrente l’azienda per la quale lavorava della sua situazione personale ma rinunciare ad una fetta dei propri guadagni diventava ogni mese più difficile. Sono bastate poche frasi mirate per entrare in empatia con lei e, dopo averle spiegato con pazienza che l’unico modo per mettere fine a quella situazione era firmarci la delega il resto è stata tutto in discesa. Perché in fondo, tutto ciò che voleva era cominciare una nuova vita lontano da quel piccolo paese e che le venisse tolto il marchio di quella pesante situazione dalla sua busta paga
Come convincere la banca ad accettare una proposta di stralcio inaccettabile
Ci sono solo 2 segreti per riuscire a portare a termine una trattativa vincente anche con il più ostico dei creditori: la competenza e credibilità. Conoscere a fondo le criticità della pratica, sapere esattamente cosa sarebbe successo di lì a poco e quali sarebbero state le sorti dell’operazione, ci ha permesso anche in questo caso di muoverci con disinvoltura ed arrivare in breve tempo ad un accordo con il creditore. Quali erano i problemi della pratica? Per quanto allettante, sulla villetta pesava il fardello dell’assegnazione della casa coniugale e, sebbene la banca abbia in principio provato a minimizzare la situazione, ha presto dovuto ammettere che nessun acquirente l’avrebbe mai acquistata all’asta. Forse non lo sai ma quando su un immobile è presente una trascrizione di questo tipo, non c’è alcun modo di far uscire di casa gli esecutati fino all’indipendenza economica dei figli che, per lo Stato italiano può protrarsi fino al 35° anno di età. Sempre che tu – come nel nostro caso – non riesca a trovare un accordo preventivo con gli esecutati… ma questo la banca non lo sapeva! L’unica cosa di cui era al corrente è che la prima asta era andata deserta e le prospettive che le cose sarebbero cambiate in quella successiva, erano veramente remote.
È stata questa la leva che ci ha permesso di trovare un accordo e di intestarci l’immobile ad un prezzo “ridicolo” per gli standard del mercato: € 79.000 per una villetta schiera su due livelli composta da 3 camere da letto, 2 bagni, soggiorno con cucina separata, garage doppio ed un giardino piuttosto ampio.
Una volta trovato l’accordo con i creditori, acquistato la casa ed esserne entrati in possesso, abbiamo dovuto fare “il lavoro sporco”. Come accennato la casa era in condizioni disastrose e sono stati necessari 4 camion per riuscire a sgombrarla completamente. Fortunatamente, sotto la coltre di sporcizia le condizioni erano buone e sono stati sufficienti una mano di bianco, un’accurata pulizia, la sostituzione del box doccia al piano terra (dove la coppia lavava i cani) e una sistemata al giardino per renderla un piccolo angolo di paradiso. Certo le tempistiche di vendita a Fiesso D’artico sono ben diverse da quelle di una grande città ma, dopo qualche mese, anche questa villetta è stata venuta ad un prezzo perfettamente in linea con quanto stabilito nel business plan. 143.000,00 € a fronte di un investimento di € 91.661,99, con un utile di € 39.146,54 in poco più di 9 mesi.
Chi sono stati i vincitori di questa pratica? Come capita spesso in questi casi, tutte le parti coinvolte ne sono uscite vincitrici:
- Noi perché siamo riusciti a gestire una situazione che altri avrebbero scartato e portarci a casa un ROE del 42,71 %;
- la banca perché è riuscita a rientrare di una parte del credito e chiudere una posizione che sarebbe altrimenti rimasta aperta per chissà quanto tempo;
- l’esecutata perché dopo averle chiuso completamente il debito, è tornata ad avere il suo stipendio pieno ed ha potuto iniziare una nuova vita in un altro paese;
- l’ex marito perché, grazie al suo gesto, ha donato la serenità ai suoi bambini.
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